Как ставки по ипотеке сказываются на рынке недвижимости

Рынок недвижимости остается одним из важных сегментов мировой экономики, хотя в последние годы и потерял часть своей привлекательности в качестве объекта для инвестиций. Тем не менее, говоря о прогнозах на 2024 год, эксперты сходятся во мнении, что жилая недвижимость не станет более доступной.

«В зависимости от ставок по ипотеке цена может немного падать или расти, но сегмент жилой недвижимости в целом чувствует себя абсолютно нормально по причине нехватки жилья. По наблюдениям коллег из Филадельфии и Чикаго, сделки совершаются в минимальном количестве за последние 15–20 лет. При этом спрос на жилье есть, строительные компании загружены работой и набирают персонал, а это показатель того, что они обеспечены заказами и оптимистично оценивают свои перспективы на ближайшие несколько лет. И жилье не становится более доступным», – комментирует партнер Scot Holland | CBRE в Центральной Азии Евгений Долбилин.

1 мая в Казахстане стартует новая жилищная программа

Для её реализации выделят 300 млрд тенге  →

По наблюдениям экспертов, молодые люди немногим старше 30 лет и представители поколения Z сегодня в большинстве своем не могут позволить себе покупку недвижимости. Одной из причин этого эксперты называют высокие ставки ипотеки. Они, отмечает Долбилин, с одной стороны, тормозят покупку недвижимости, а с другой – продажу: продав свое жилье, люди будут вынуждены взять ипотеку под более высокий процент, при этом жилье дорожает, а зарплаты не успевают за ростом цен. Согласно данным, которые приводит РБК, в Израиле, например, недвижимость за последние 10 лет подорожала на целых 345%, а зарплата выросла лишь на 17,5%. В Германии недвижимость выросла в цене на 162%, а зарплаты увеличились всего на 14,2%.

«Экономика США достаточно сильна, но высокие ставки – это тормоз активного развития. Если мы возьмем рынок Великобритании, то там наряду с общими проблемами сказывается фактор ограничений, регулирующих новое строительство в таких городах, как, например, Лондон. В результате при наличии спроса у большинства молодых людей нет своего жилья, и они вынуждены либо жить с родителями, либо снимать квартиру, либо идти на компромисс и покупать в ипотеку жилье в не самых удачных районах. А из-за превышения спроса над предложением стоимость покупки и аренды жилья продолжит расти», – говорит Долбилин.

Сектор коммерческой недвижимости остается проблемным, но внутри него расклад неоднороден. По словам эксперта, неплохо чувствует себя сектор гостиничной недвижимости, восстанавливающийся после пандемии, в период которой были введены ограничения на поездки. На рынке Москвы, по данным IBC Real Estate, сильнее всего выросла загрузка в люксовом сегменте: в период с января по ноябрь 2023 года – на 56% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. По данным компании Mordor Intelligence, в период до 2029 года среднегодовой темп роста в глобальном секторе гостиничной недвижимости составит 10%. По данным аналитиков, самые высокие инвестиции в сегмент отелей и размещения приходятся на Северную Америку, за ней следует Азиатско-Тихоокеанский регион, а европейский сектор гостиничной недвижимости привлекает инвесторов из двух перечисленных выше регионов. Большая часть инвестиций поступает от институциональных инвесторов и инвестиционных фондов.

Сохраняет привлекательность и ожидает роста рынок складской недвижимости, подъем которого, по мнению экспертов, будет стимулироваться развитием интернет-торговли, транспортной инфраструктуры, увеличением объемов производства. Спрос на качественные складские помещения растет и в Казахстане. Согласно данным IBC Real Estate, к концу 2023 года площадь строящихся объектов увеличилась в несколько раз по сравнению с началом года и составила 470 тыс. кв. м, а объем предложения качественной складской недвижимости составляет 1,3 млн кв. м. В то же время, отмечает генеральный директор IBC Real Estate в Казахстане Евгений Бумагин, сохраняются барьеры для развития сегмента – «дорогие» деньги и высокая доля «серой» торговли, которая, впрочем, постепенно замещается онлайн-шопингом и качественным ретейлом.

Как правильно и легально сдать в аренду коммерческую недвижимость в Казахстане

Объясняем все нюансы процедуры →

А вот сегменты офисной и торговой недвижимости в их прежнем виде, актуальном до пандемии, канули в прошлое безвозвратно. На примере рынков США и других стран уже сегодня можно наблюдать, что ТРЦ в большей степени трансформируются в развлекательные центры, чем в торговые. Онлайн наступает, и чем дальше, тем больше люди будут получать офлайн только те услуги, которые недоступны в электронном виде, а в борьбе за покупателя все чаще победителем будет выходить e-commerce. В прошлом году владельцы крупнейшего в Сан-Франциско торгового центра Westfield San Francisco Centre в партнерстве с Brookfield Properties прекратили выплаты по кредиту в размере $558 млн после того, как о закрытии своего универмага в комплексе объявила Nordstrom Inc.

Что касается офисов, то часть из них будет реконструирована под жилье: компании сокращают рабочие места и офисные площади, и в глобальном масштабе это устойчивый тренд. «С точки зрения развития рынка офисной недвижимости Казахстан движется в противоположном направлении, поскольку, по сути, оказался бенефициаром исхода из России международных и российских компаний после начала войны в Украине. Это отразилось и на ставках аренды, и на заполняемости, которая в бизнес-центрах классов А и В практически достигла 100%. В противном случае положение на казахстанском рынке было бы таким же, как и во всем мире», – отмечает Долбилин.

Эксперты полагают, что предпринимателей в сфере недвижимости смогут заинтересовать перспективы инвестирования в гибкие форматы, арендуемые объекты, предлагающие инфраструктуру как для работы, так и для жизни – коворкинги и коливинги. Если говорить о рынке Казахстана, то здесь, считает Долбилин, дело не столько в потенциальной привлекательности того или иного сегмента, сколько в высокой стоимости денег. «Чтобы казахстанский рынок недвижимости приобрел привлекательность для девелоперов, ставки кредитования следует снизить как минимум вдвое», – резюмирует эксперт.

• Анна Резник заместитель главного редактора журнала Forbes KazakhstanЯ редактор CEO Survey, обзора автомобильного рынка, ренкинга Top KZ Retail E-Commerce и рейтинга рантье. Пишу о бизнесе, стартапах и технологиях, недвижимости, авторынке