Как при покупке квартиры не остаться и без денег, и без жилья

Итак, на чем строится схема, какие пробелы в законодательстве позволяют мошенникам провернуть дельце? И как, соответственно, не попасться им на крючок?

Крючок этот – тройник (рыболовы поймут): жадность, лесть, жалость. Как все обычно происходит? Продавец почтенного возраста выставляет недвижимость ниже рыночной цены, при этом сразу квартиру не освобождает, выпрашивая какое-то время для сбора вещей и выезда: мол, негде жить, хороший человек, как найду новое жилье – съеду. Покупатель по-человечески идет навстречу, особенно учитывая низкую цену. Тот самый крючок.

Это первая – но не последняя – роковая ошибка.

Дело в том, что жилище неприкосновенно. Что по Конституции РК (статья 25), так и по Конституции РФ (кстати, тоже статья 25): "Не допускается лишение жилища иначе как по решению суда".

И если прежний собственник после продажи квартиры подаст в суд иск о признании сделки недействительной, до вступления решения суда в законную силу выселять его из жилища, которое занимает, нельзя. Только после того, как суд откажет в удовлетворении иска, т.е. признает право собственности за другим, в данном случае – покупателем.

Заметьте, дело это долгое: ведь помимо судов первой инстанции есть еще и апелляция, и кассация, и, наконец, Верховный суд. И пока кейс не рассмотрят все (по жалобе одной из сторон), продавца из квартиры не выселят.

При этом, если бы покупатель настоял на том, чтобы продавец освободил квартиру сразу при совершении сделки (а фактически – до сделки, при поступлении денег на счет передал ключи), то случилось бы ровно обратное. При подаче иска продавцом о признании сделки недействительной до решения суда нельзя было бы выселить въехавшего в квартиру покупателя.

Итак, соблюдайте правило: въезжать в купленное жилище необходимо тотчас, как заплатили деньги. Во всяком случае, необходимо ограничить доступ в квартиру: заблаговременно потребовать у продавца вывезти вещи и съехать самому, в момент передачи денег забрать ключи или даже поменять входной замок.

Признание сделки недействительнойИ сделать это нужно не только для того, чтобы в случае иска проживать до решения суда в купленной квартире, а не где придется. Но тем самым вы, что называется, убиваете двух зайцев.

Дело в том, что суд, рассматривая иск о признании сделки недействительной, будет отталкиваться в первую очередь от того, а реально ли продавец хотел осуществить ее. И если человек не предпринял никаких обычных действий при переезде: не вывез мебель и прочий скарб, а кроме того, сам остался проживать в жилище – это аргумент в пользу того, что он на самом деле не собирался продавать квартиру. И все его действия по якобы продаже были осуществлены против воли.

Как именно против воли, вариантов множество. Если вспомнить т.н. кейс Долиной, с которого и пошел нынешний бум подобного мошенничества в России, то там суд применил норму о недействительности сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения. В Гражданском кодексе РФ эта норма содержится в статье 178, а в ГК РК – в пункте 8 статьи 159, т.е. имеется и там, и там, хотя более подробно изложена в соседней юрисдикции.

Так вот, певица заявила, что заблуждалась относительно природы сделки: думала, что это операция спецслужб против мошенников, тогда как сами мошенники ее и развели. И поскольку это заблуждение признано существенным: продавец в реальности не хотел продавать квартиру, а она таки была продана, суд признал сделку недействительной.

Могут быть и другие основания: несовершеннолетие (малолетие), недееспособность, противозаконность, сделка может быть признана мнимой, притворной, кабальной и т.д.

Важно, что следствием недействительности сделки является т.н. реституция, т.е. каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (и тут нормы в России и Казахстане совпадают: пункт 3 статьи 157-1 ГК РК и пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Продавцу возвращается квартира, покупателю – деньги.

Все вроде бы ясно и логично. Но, как известно, покупатель в кейсе Долиной так и не получила деньги. По решению суда она должна сама их отсуживать у... мошенников. В чем многие увидели несправедливость.

Дело не окончено: хотя апелляционный и кассационный суды согласились с вердиктом, окончательную точку поставит Верховный суд РФ, который рассмотрит дело 16 декабря.

Но вот в чем штука: истец, а точнее, его юридические консультанты выбрали очень сильную позицию. Судьи приняли решение в полном соответствии с нормами права.

Ведь как звучит норма о реституции, если дочитать до конца? При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке... если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Смотрите. Продавец заявляет, что денег для возвращения покупателю у него нет. Все, мол, забрали мошенники. Квартира, разумеется, на месте, но покупатель парирует, что без денег не отдаст: реституция так реституция! Как быть?

А "предусмотрено законом"! Точнее, постановлением Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Где сказано (в пункте 32):

"Судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен".

И что получается? После признания недействительной сделки купли-продажи квартиры продавец остается с чужими деньгами, а покупатель – с чужой квартирой. Добровольно возвращать чужое один не может, другой – не хочет. Т.е. реституция не "работает". И тогда они подают т.н. виндикационные иски (истребование собственности из чужого незаконного владения) один против другого. И собственник квартиры забирает ее себе.

А собственник другого имущества в сделке – денег – не вправе получить их с продавца. Потому что они у продавца "к моменту рассмотрения дела в суде отсутствуют" – деньги у "третьих лиц", мошенников, а значит, "иск не может быть удовлетворен". И у покупателя остается лишь право взыскать деньги с этих последних – когда (и если) найдет.