Жилье в Казахстане продолжит дорожать или цены наконец развернутся: что изменит новая ставка Нацбанка

В июле в Казахстане зарегистрировали 37 158 сделок купли-продажи жилья. Это на 4,9% меньше, чем месяцем ранее, и на 6,5% меньше, чем в июле 2025 года.

При этом снижение активности покупателей пока не остановило рост цен. На первичном рынке жилье за год подорожало на 14,6%, на вторичном – на 9,5%.

Особенно заметно выросли цены на новостройки в двух крупнейших городах: в Астане годовой рост составил 19,1%, в Алматы – 16,6%.

Получается, что рынок сейчас дорожает не потому, что покупатели массово бросились за квартирами. На цену одновременно давят: себестоимость строительства, инфляция, изменение налоговых условий, ограниченность предложения и особенности ипотечного рынка, – подчеркивает специалист по недвижимости Эльвира Сагандыкова.

"Именно поэтому снижение базовой ставки само по себе не способно автоматически развернуть цены".Эльвира Сагандыкова

Почему нынешнее снижение почти ничего не меняет4 сентября 2026 года Нацбанк снизил базовую ставку с 16,75 до 16,25% годовых. Но для покупателя квартиры это не означает заметного удешевления ипотеки. Базовая ставка не является ставкой по жилищному кредиту: банки учитывают стоимость фондирования, риски, маржу и условия конкретной программы.

Совсем другой сценарий возникнет, если нынешнее решение станет частью продолжительного цикла смягчения денежной политики. Тогда постепенно могут снижаться ставки по рыночным кредитам. Для покупателя это означает возможность получить больший заем при том же ежемесячном платеже.

Именно здесь снижение стоимости денег способно неожиданно сыграть на стороне продавца.

"Представим, что семья могла позволить себе ежемесячный платеж в 300 тыс. тенге. При высокой ставке этого хватало на один объем кредита, при более низкой – уже будет запас".Эльвира Сагандыкова

Если таких покупателей становится много, а квартир больше не появляется, они начинают конкурировать за тот же объем предложения. В результате более дешевая ипотека может привести не к снижению цены квартиры, а к ее повышению. Это особенно вероятно в сегментах, где предложение ограничено, – прогнозирует специалист.

Но застройщики тоже могут ответить увеличением предложения У снижения стоимости денег есть и противоположный эффект. Если финансирование строительных проектов станет дешевле и доступнее, застройщики получат больше возможностей для запуска новых проектов и увеличения объемов строительства.

В таком случае дополнительное предложение будет сдерживать цены. Поэтому для первичного рынка важен баланс двух процессов: насколько быстро растет спрос из-за более доступного кредитования и насколько быстро увеличивается предложение новостроек.

"Если предложение будет успевать за спросом, снижение ставок может привести прежде всего к росту количества сделок. Если нет – часть дополнительного спроса будет капитализироваться в цене квадратного метра".Эльвира Сагандыкова

Вторичка отреагирует быстрееНа вторичном рынке реакция может быть более быстрой. Здесь не требуется ждать завершения строительного проекта. Если ипотека становится доступнее, потенциальный покупатель способен изменить решение в течение нескольких месяцев.