Многоквартирный дом принадлежит владельцам квартир, но с другой стороны – не совсем

В многоквартирном жилом доме (МЖД) в индивидуальной собственности находятся лишь квартиры, а также кладовки, парковочные места, нежилые помещения (согласно пункту 1 статьи 31 Закона РК "О жилищных отношениях"). Остальное является имуществом участников ОСИ на праве общей долевой собственности. Это (согласно пп. 14) статьи 2 Закона):

• фасады,
• подъезды,
• вестибюли,
• холлы,
• коридоры,
• лестничные марши и лестничные площадки,
• лифты,
• крыши,
• козырьки (навесы) входных групп,
• чердаки,
• технические этажи,
• подвалы,
• общедомовые инженерные системы и оборудование,
• абонентские почтовые ящики,
• земельный участок под многоквартирным жилым домом;
• придомовой земельный участок.

А также элементы благоустройства и другое имущество общего пользования.

Из чего следует, что фасады, т.е. внешняя, лицевая сторона стен, а также лоджий и балконов (и даже колонны и портики – при наличии таковых) являются общей собственностью участников ОСИ – владельцев квартир в МЖД. Казалось бы, им всем вместе и решать, например, в какой цвет покрасить снаружи стены.

Так, да не так.

Право собственности на самом деле нередко ограничено разного рода правами других лиц. Самое известное их них – сервитут, то есть право ограниченного целевого пользования чужим земельным участком. Но не единственное.

В данном случае такое ограничивающее право сформулировано в пп. 8) пункта 2 статьи 10-3 Закона РК "О жилищных отношениях":

"Местные исполнительные органы столицы, городов республиканского значения, районов, городов областного значения... вправе при наличии средств местного бюджета осуществлять организацию и финансирование мероприятий по реконструкции, текущему или капитальному ремонту наружных стен, кровли многоквартирных жилых домов, направленных на придание единого архитектурного облика населенному пункту".

Но, как видим, имеются два условия: это наличие средств на ремонт или реконструкцию у местных властей, а также цель – придание некоего единого облика. Само собой, такой стилистически единый облик предварительно должен быть сформулирован – в виде совокупности требований и правил, или дизайн-кода (пп. 11) статьи 1 Строительного кодекса РК).

Кроме того, обращаем внимание, что формулировка процитированного выше пп. 8) пункта 2 статьи 10-3 Закона РК "О жилищных отношениях" в данной редакции появилась сравнительно недавно: она вступила в силу 4 декабря 2024 года. Ранее в норме не было сказано о реконструкции, но лишь о "текущем или капитальном ремонте фасадов, кровли многоквартирных жилых домов".

При этом в законе дается определение лишь тому, что представляют собой текущий или капитальный ремонт (в пп. 15) и 15-1) статьи 2 Закона).

Текущий ремонт – это "комплекс своевременных технических мероприятий и работ по замене или восстановлению составных частей и инженерного оборудования МЖД..., проводимых с целью предотвращения их преждевременного износа и устранения неисправности".

Тогда как капитальный ремонт – это:

"Комплекс мероприятий и работ по замене изношенных конструкций, деталей и инженерного оборудования МЖД на новые или более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых объектов, проводимых с целью восстановления ресурса многоквартирного жилого дома".